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日本の不動産価格が下落し続ける原因とは

今日本中で買ったマンション価格が数年で大きく下落する。
そんな不健全な不動産市場が形成されています。

なぜ日本の不動産市場がこのようになったのかについては2つの理由があります。

1つは日本の不動産市場の「需要と供給」の関係
2つめは「価値観の崩壊」です。


1つめの需要と供給について。
平成20年の総務省発表の「住宅・土地統計調査報告」国税調査によると日本全国の世帯数は約4960万世帯。
それに対し住宅数は5760万戸。
約800万戸の住宅が余っていることになります。

800万戸というデータではありますが、一説には1000万戸余っているという見方もあります。
どちらの数字にせよ日本の住宅全部のうち15%前後が空き家だということなのです。

対し需要の数字となる世帯数は2015年にピークを迎え、そこから減少の一途をたどります。

家を必要とするのは人口ではありません。
家は一人に1つではなく、1世帯に1つ必要なものです。

よって、世帯数の減少は住宅市場にとって大きな問題なのです。
確かに減少しているかもしれないが、そんなに一気に減ることはない、と思われるかもしれません。
確かに世帯数の減少は一気に動くものではありません。
しかし忘れてはいけないことは「世帯数が減り続けても住宅の供給は止まらない」ということです。


そして、平成22年の国勢調査の速報値によると、日本の世帯形態に注目すべき変化がでていました。
調査を行ううえで、世帯の形態をつぎの5つに大きく分けています。

・単独世帯

・夫婦二人

・夫婦と子供

・ひとりの親と子供

・その他

このうち一番世帯数が多いのは単独世帯です。

その割合は全体の31.2%。
平成17年度の調査のときは「夫婦と子供」の世帯のほうが多かったのですが、それから5年でその数値は逆転したのです。

なぜこのことが注目すべきことかというと、それは「増加傾向にある単独世帯は家を買わない世帯である」という問題があるからです。

一人暮らしの単独世帯であれば、家は買うよりも「借りる」ほうが現実的です。
もちろん中には1LDKなどを買う人もいるでしょう。
しかし家族世帯などと比べれば、買う人よりも借りる人が多いと考えるのが普通です。

要は「家を買わない世帯形態の割合が伸びている」ということです。

これが国税庁さのデータから見た需要と供給のバランスを失いつつある日本の姿です。


では、この問題を解決する一番の方法はなんでしょう。
それは「住宅を作らない」ことです。

しかしそれはありえない話です。
なぜなら住宅を作らないということは、日本の住宅産業に携わる多くの方が仕事を失うことを意味します。

今後も新築のマンションや家が建てられます。
需要の絶対数である世帯数は減少、供給は続きます。

さらに今後の不動産市場の悪化の原因となりえる問題があります。
それは住宅ローンの問題です。
昔はほとんどの人が住宅ローンを問題なく組むことができました。
住宅ローンを組める「30代前半から40代の家を買う世帯」がいたのです。

しかし終身雇用制度の崩壊、派遣労働という就業形態、景気の悪化による失業者増加により「家を買う世代」でローンの審査が通らないという話を聞くようになりました。

住宅は余っているのにどんどん作られる。
買い手となる世帯数は減り続ける。
さらに買える世帯も減少する。
これが今の日本の不動産市場の姿なのです。

また、2つめの「価値観の崩壊」ですが、これまでの日本は「不動産に対する価値」というのは絶対でした。
しかしバブル経済が破綻して以降この神話は揺らぎ始めました。
さらに、東日本大震災によってその神話は崩れさりました。

不動産を持ちたいという人が減り、不動産に対する価値も下がっていったのです。

これらのことが不動産の価格が大きく下落する要因になったと考えられます。



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